长春市合同格式条款评审委员会向社会公布家装行业格式条款点评意见

来源:市工商局 2018-08-03 15:50

为加强合同格式条款的监管,切实维护消费者和经营者双方的合法权益,营造公平、公正、平等、和谐的市场交易环境,长春市合同格式条款评审委员会聘请市人大、市法制办、市中级人民法院、长春仲裁委、市建委、吉大法学院、律师事务所和省室内装饰协会、市装饰工程商会的相关专家、学者和市工商局相关工作人员,对我市家居装饰装修行业具有代表性的格式条款进行了评审。

按照《长春市格式条款评审委员会工作制度》的要求,本次评审工作调取了经营活动频繁、格式条款使用率较高、大、中、小规模不等的114户企业的家居装修合同文本,并筛选出具有代表性的32份文本提供给评审委员进行评审。  65日开始进行评审工作,期间召开评审会议两次,评审委员对9条存在问题的条款进行了集中研讨和交流,确定形成点评意见如下:

《家装合同格式条款专家点评意见及建议》

注:本点评意见在构成格式条款情况下适用。对不属于格式条款,但具有下列内容的合同条款,亦具有提示作用;

    甲方指业主或发包方,乙方指家装公司或承包方。

一、变更项目中的费用条款

1、工程项目及做法如需变更,双方必须协商一致,同时调整相关费用。再签订“工程项目变更单”,方能进行该项目施工,工期相应后延,精装修减项不减费用。未签订“工程项目变更单”的,由此造成的损失由甲方自行承担。

点评:工程项目精装修如果因变更减项而减少费用,合同价格条款应相应减少。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”;《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消费者权益保护法》)第十条规定:“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。”;《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第2款规定:“因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化,当事人对该部分工程价款不能协商一致的,可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。”

据此,甲方享有主张减少价款或拒付减少部分价款的权利。乙方通过格式条款规定“精装修减项不减费用”,依据《合同法》第四十条和《消费者权益保护法第二十六条之规定,该条款涉嫌存在“排除或者限制消费者权利”。

类似条款的表述建议修改为:施工过程中,甲方如就工程项目、工艺及做法提出变更或经乙方建议甲方同意变更,双方必须协商一致,签订“工程项目变更单”,确认相应价款,并就该变更可能造成的各方损失承担事宜达成一致,方可进行该项目施工。相关工程价款按照实际发生进行相应调整。

2、当业主与公司签订合同后,以图纸和预算单的签字确认为准开始施工,如施工过程中出现轻工辅料项目减项,公司按违约处理,并另收取所减项目金额20%的违约金;如施工过程中出现“套餐标配表”中的主材项目减项,公司按违约处理,并另收取所减项目金额(按照乙方提供的单价计算)30%的违约金。

点评:甲方在施工过程中提出减项,并不构成违约,双方可协商减项部分的价款如何处理。即使构成违约,在已经按违约处理的同时,又约定“收取所减项目XX的违约金”,系惩罚性条款,符合《合同法》第四十条和《消费者权益保护法》第二十六条规定的“加重消费者责任”的情形。

类似条款的表述建议修改为: 甲、乙双方签订合同后,以图纸和预算单的签字确认为准开始施工,甲方有权进行工程计划变更,包括但不限于对工程项目的(增)减变更,追加的(增)减合同价款与工程进度款按确认增(减)的工程变更量据实结算。因减项造成乙方损失的,据实赔偿。

二、争议管辖条款

本合同履行过程中发生争议,双方可协商解决,协商不成或不愿协商,任何一方可向乙方所在地人民法院提起诉讼。

点评:依据《民事案件案由规定》装饰装修合同属于三级案由建设工程合同纠纷下的四级案由;依据《民诉解释》第二十八条,建设工程施工合同纠纷……按不动产纠纷确定管辖。系专属管辖,应由不动产所在地人民法院管辖。乙方如以格式条款规定由“乙方所在地人民法院”管辖,而“乙方所在地人民法院”并非不动产所在地,则排除了甲方依法取得的诉权,依据《合同法》第四十条和《消费者权益保护法》第二十六条之规定,该条款有排除消费者诉讼权利之嫌。

类似条款的表述建议修改为:本合同履行过程中发生争议,双方可协商解决,协商不成,双方可约定仲裁解决,双方未订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,任何一方可向建设工程所在地人民法院提起诉讼。

三、保修期条款

1、本合同自签订日期起至工程结束日止,保修期在验收合格日起为一年(人为损坏不在保修范围内)

2、乙方所代购的主材保修期为1,灯具等易损物品以及不属于国家三包政策范围内的商品经配送安装可正常使用的,不存在保修、更换。

3保修期限从竣工之日起计算。

点评:保修期至少应为两年。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

《建设工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线(点评人注:属于主材)、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

依据《合同法》第四十条和《消费者权益保护法》第二十六条之规定,乙方如果以格式条款方式规定保修期限为一年,同时规定保修期限从竣工之日起计算,属于排除甲方主要权利,免除自身责任。

类似条款的表述建议修改为:本合同自签订日期起至工程结束日止,保修期自工程竣工验收合格之日起为()年。(括号内的年限应该依据《建设工程质量管理条例》为准,在正常使用条件下,住宅室内装饰装修工程的保修期为2年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏的保修期为5年。保修期内乙方负责维修,对因工程质量问题造成漏水、渗水所造成的损失承担赔偿责任,乙方所代购的主材保修期为2年,灯具等易损物品以及不属于国家三包政策范围内的商品,保质期由双方自行约定,但应当在2年以上)。

四、未经验收使用的责任承担条款

工程未经验收,甲方即擅自使用的,视为验收合格,由此产生的一切后果由甲方承担。

点评:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定 “建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

据此,工程未经验收,甲方提前使用或擅自动用了未经验收的工程,由此发生的质量问题,特别是在因提前使用或者擅自动用造成责任无法认定的情况下,甲方应当承担责任。但是,如果该工程存在的质量问题是由于设计、施工等乙方没有按照相关法律、法规和工程建设强制性标准的要求设计、施工造成的,则不能免除乙方的赔偿责任。依据《合同法》第四十条、《消费者权益保护法》第二十六条及《吉林省合同格式条款监督办法》之规定,该条款涉嫌免除乙方责任。

    类似条款的表述建议修改为:工程未经验收,甲方即擅自使用的,视为工程已竣工,乙方应当在工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。如果该工程存在的其他质量问题是由于设计、施工等乙方没有按照相关法律、法规和工程建设强制性标准的要求设计、施工造成的,则不能免除乙方的赔偿责任。

五、乙方单方更换产品条款

若甲方签定的套餐中含家具、家电,甲方向乙方支付完全部工程款项后,乙方方可安排家具、家电进场。配送的家具、家电如遇产品停产的情形,乙方有权更换同品质的产品。

点评:《消费者权益保护法》第九条规定:“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”据此,配送的家具、家电如遇产品停产的情形,经征得甲方同意后,乙方有权更换产品,否则,属于排除甲方自主选择商品的权利,依据《合同法》第四十条和《消费者权益保护法》第十条之规定,该条款涉嫌存在“排除或限制消费者权利”。

类似条款的表述建议修改为:如甲方签订的套餐中含家具、家电,乙方安排家具、家电进场的时间应当按照双方签订的合同履行。若配送的家具、家电出现无法配送之情形,乙方应自该情形出现之日起3日内书面通知甲方,甲方有权另行指定乙方配送家具、家电的型号、类别和规格。否则,甲方有权拒绝支付相应款项,已据实支付的,有权要求乙方予以退还。

六、优良标准增加费用条款

1本工程质量应达到国家质量评定合格标准。甲方要求部分或全部工程项目达到优良标准时,应向乙方支付由此增加的费用。

2、乙方按照甲方要求,全部或部分工程项目达到优良标准时,除按本合同5.2款增加优质价款外,甲方支付乙方XX元,作为奖励。

点评:在国家标准、行业标准对“优良标准”没有明确界定的情况下,何为“优良标准”,“优良标准”与“合格标准”如何区分,可能存在理解上的争议。依据《合同法》第四十一条之规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

《消费者权益保护法》第十条规定:“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得……价格合理…等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。”据此,即使“优良标准”是明确的、有规范依据的,乙方在“增加优质价款”后再要求甲方支付奖励费用,也排除了甲方的公平交易权。

该条款建议删除,有被法院判定无效的风险。(因为对于工程质量标准的问题,已经在承包范围标准中将依据列明,若再次约定会产生多重标准且无合理性。)

七、合同认证保证条款

合同认证保证:当您签订此合同时,XX公司已为您进行合同认证,只有经过认证的合同,XX公司管理部才受理对此项工程的投诉。

点评:《消费者权益保护法》第十七条规定:“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见,接受消费者的监督。”据此,无论合同是否经过乙方所谓“认证”程序,意图通过这一条款规避经营者听取消费者意见的义务,阻碍消费者依法维护正当权利,均无法律根据。

该条款建议合同制订方删除,若使用有被法院判定无效的风险。

八、项目经理及设计师无权代理声明条款

甲方未经过乙方直接和项目经理及设计师私自增加主材及施工项目,所产生的售后、维修及后期保修等问题,乙方概不负责。

点评:项目经理、设计师在施工过程中是否代表乙方为意思表示,甲方不便判断。基于交易惯例,乙方委派的项目经理和设计师在施工过程中与甲方商定增加主材或施工项目,通常视为职务行为,除非乙方以法律上可以证明的方式向甲方明确声明“增加主材及施工项目”必须履行特定变更协议程序,否则可视为乙方的意思表示,乙方应承担包括且不限于售后、维修及后期保修的义务和责任。依据《合同法》第四十条之规定,此条款涉嫌存在免除其自身责任。

类似条款的表述建议修改为:因乙方委派的项目经理和设计师代表乙方行使职务行为,非乙方事先书面告知甲方其代表行为无效,甲方与乙方项目经理及设计师达成的工程设计变更效力及于乙方。

九、免除质保责任条款

凡是水电改造工程预算收款达到水电施工工程总量的70%75/平方米的,视同放弃乙方给予的十年质保服务。

      点评:质保义务与责任为法律强制性规定。《消费者权益保护法》第十六条“经营者向消费者提供商品或者服务,应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。”;《建设工程质量管理条例》第三十九条“建设工程实行质量保修制度。”据此,乙方提供的质保期限承诺只能多于不同工程的法定质保期限,或者在法律法规未强制规定质保期的情况下,有条件地排除自己的义务和责任。但是,对不同工程法定质保期限内的保修义务及责任,不得通过格式条款免除。依据《合同法》第四十条之规定,该条款涉嫌免除自身责任。

该条款建议合同制定方删除,有被法院判定无效的风险。